Tính toán diện tích mặt bằng của không gian thương mại là một quá trình phức tạp đòi hỏi sự chú ý không ngừng đến từng chi tiết. Người thuê phải xem xét một loạt các yếu tố khi quyết định có tham gia hợp đồng thuê hay không, bao gồm diện tích tổng thể của tòa nhà và các tiêu chuẩn khu vực. Những người thuê nhà không nắm bắt được các khái niệm quan trọng đôi khi bị ngạc nhiên bởi chi phí ẩn và không gian có thể sử dụng nhỏ hơn họ đã hình dung.
Các bước
Phần 1/3: Chọn phương pháp đo
Bước 1. So sánh các kỹ thuật đo lường
Chủ nhà có thể sử dụng một số kỹ thuật đo lường khác nhau để đánh giá diện tích mặt bằng của một không gian. Các phương pháp này bao gồm:
- Diện tích hình vuông có thể sử dụng, hoặc USF: Đây là không gian mà người thuê thực sự chiếm dụng. Các đại lý cho thuê thường trích dẫn con số này cho những người thuê tiềm năng, nhưng nó chỉ đại diện cho một phần của hợp đồng thuê.
- Diện tích vuông có thể cho thuê, hoặc RSF: Đây là sự kết hợp giữa diện tích vuông có thể sử dụng và tỷ lệ phần trăm diện tích chung của diện tích chung của tòa nhà. Các khu vực chung, là các bộ phận của tòa nhà mà tất cả người thuê đều được hưởng lợi, bao gồm sảnh đợi, thang máy, hành lang và cầu thang bộ.
- Tổng diện tích vuông hoặc GSF: Toàn bộ diện tích vuông có thể cho thuê của một tòa nhà.
Bước 2. Quyết định phương pháp tính toán diện tích thương mại nào là tốt nhất cho bạn
Hiệp hội Chủ sở hữu và Quản lý tòa nhà (BOMA) đã đơn giản hóa các tiêu chuẩn ngành để đo diện tích có thể cho thuê trong các tòa nhà thương mại vào năm 2010. Hai phương pháp hàng đầu của BOMA là Phương pháp B và Phương pháp kế thừa A.
- Phương pháp B: Phương pháp Hệ số tải đơn mới tính toán không gian có thể thuê cho mỗi người thuê bằng cách sử dụng phương pháp thống nhất trong việc đo diện tích sàn. Nó giống nhau đối với tất cả các tầng của một tòa nhà.
- Phương pháp kế thừa A: Tiêu chuẩn năm 1996 sử dụng các đơn giá riêng biệt cho USF và các thước vuông thông thường. Trong một số trường hợp, có thể có lợi cho người thuê khi chọn cách tiếp cận này.
Bước 3. Chọn phương pháp đo dựa trên loại thuộc tính
Thông thường, kỹ thuật đo lường được sử dụng sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng bất động sản và số lượng người thuê dự kiến. Các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm và các tòa nhà cho nhiều người thuê khác thường sẽ được đo bằng RSF. Các tòa nhà cho một người thuê như nhà kho hoặc cơ sở sản xuất được đo bằng GSF. Tuy nhiên, chủ nhà có thể không được yêu cầu sử dụng một phương pháp cụ thể để đo không gian.
Bước 4. Xem xét các tiêu chuẩn cho thuê khu vực
Luật liên bang cho phép chủ nhà đo lường không gian có thể cho thuê bằng bất kỳ phương pháp nào họ muốn. Tuy nhiên, một số vùng nhất định của đất nước có thể có các quy định khác nhau để tính diện tích vuông. Hai ví dụ đáng chú ý là:
- Hội đồng Bất động sản New York (REBNY) cho phép chủ sở hữu tòa nhà tối đa hóa lợi nhuận bằng cách cho phép họ mang RSF càng gần GSF càng tốt.
- Các khu vực nhiệt đới: Các quy tắc mới tính đến các khu vực kín và mở của các tòa nhà thương mại trong các khu vực thường bị ảnh hưởng bởi các điều kiện thời tiết cụ thể.
Phần 2 của 3: Đo Đoạn Phim Quảng Trường Thương Mại
Bước 1. Không có gì là đương nhiên
Tự đo không gian có thể sử dụng. Một tính toán sai lầm trong việc xác định diện tích vuông có thể khiến bạn mất hàng nghìn đô la trong suốt thời gian thuê. Các tiêu chuẩn đo lường điển hình cho phép sai số 2 phần trăm khi đo không gian thương mại. Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến rất nhiều tiền, đặc biệt là trong những không gian lớn hoặc đắt tiền. Đảm bảo đo lường khu vực cẩn thận nhất có thể, đặc biệt nếu bạn là người thuê nhà có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi những tính toán sai lầm này.
Bước 2. Đo thước vuông đơn giản
Để đo diện tích hình vuông thương mại cho một không gian hình chữ nhật, hãy nhân chiều dài của căn phòng theo đơn vị feet với chiều rộng của nó. Ví dụ: một căn phòng dài 12 feet x 12 feet rộng là 144 feet vuông. Đối với hình chữ L hoặc không gian bị chia cắt, bạn có thể đo không gian hình chữ nhật một cách độc lập và sau đó tính tổng các diện tích để có được số đo tổng diện tích.
Các phép đo có thể được thực hiện bằng thước dây hoặc thiết bị đo laze
Bước 3. Tính toán các hình dạng bất thường
Cẩn thận khi đo các mặt cắt có hình dạng bất thường của phòng. Để tiến hành phép đo, hãy thử chia căn phòng thành các hình dạng có diện tích dễ tính toán, chẳng hạn như hình chữ nhật và hình tam giác. Diện tích của một tam giác vuông có thể được tìm thấy bằng cách nhân độ dài của hai cạnh không chéo (hai cạnh đó hợp với nhau bằng một góc vuông) rồi chia tích cho 2.
- Ví dụ: nếu có một căn phòng có bức tường chéo chạy qua, bạn phải sử dụng một công thức phức tạp hơn để xác định diện tích hình vuông của khu vực đó. Nếu chiều dài của không gian với bức tường chéo là 10 feet và chiều rộng của nó là 8 feet, thì diện tích hình vuông của khu vực sẽ là 40 feet.
- Đó là bởi vì bức tường cắt giảm tổng diện tích hình vuông, lẽ ra sẽ là 80 nếu căn phòng không có bức tường giao với nó, một nửa.
Bước 4. Đo các khu vực chung
Các khu vực chung nên được đo đạc để có thể tính được diện tích cho thuê. Diện tích chung cảnh vuông được đo bằng các phương pháp tương tự như diện tích vuông có thể sử dụng trừ khi luật địa phương có quy định khác. Các khu vực chung có thể bao gồm thang máy, phòng tắm, hành lang, cầu thang và hành lang. Điều quan trọng, các khu vực chung phải có sẵn cho tất cả người thuê sử dụng hoặc hưởng lợi. Đảm bảo đo tổng diện tích vuông của tất cả các khu vực chung trong tòa nhà.
Bước 5. Tìm cảnh vuông tổng thể
Tổng diện tích hình vuông đo tổng diện tích của không gian, bao gồm cả độ dày của các bức tường bên ngoài. Để đo diện tích này, bạn sẽ cần đo chiều dài tường từ bên ngoài của tòa nhà và sử dụng các kích thước đó để tính diện tích vuông. GSF không bị giảm đối với các vật cản như trục thông gió, dầm đỡ hoặc trục thang máy. GSF không bao gồm các khu vực mở như bãi đậu xe, hồ bơi hoặc khu vực tầng hầm chưa được đào.
Phần 3 của 3: Sử dụng thông tin về cảnh vuông
Bước 1. Tính toán hệ số tải trọng cho công trình
Hệ số tải biểu thị tỷ lệ phần trăm bổ sung của cảnh vuông được thêm vào diện tích vuông có thể sử dụng để tính toán diện tích vuông có thể cho thuê. Để tính toán hệ số tải, hãy bắt đầu bằng cách tìm tổng diện tích có thể sử dụng và cho thuê của tòa nhà trong các câu hỏi. Hãy nhớ rằng diện tích vuông có thể sử dụng là diện tích có thể cho người thuê thuê và diện tích vuông có thể cho thuê là diện tích đó cộng với các diện tích chung. Sau đó, chia RSF cho USF để lấy hệ số tải.
- Ví dụ: nếu một tòa nhà có diện tích sử dụng 80.000 feet vuông và thêm 20.000 feet vuông diện tích chung, thì diện tích có thể thuê sẽ là 100.000.
- Khi đó, hệ số tải sẽ được tính là 100, 000/80, 000 = 1,25.
Bước 2. Tìm diện tích vuông có thể cho thuê cho một tài sản
Diện tích vuông có thể thuê cho một bất động sản có thể được tính toán bằng cách sử dụng hệ số tải của tòa nhà và USF của bất động sản đó. Hệ số tải được nhân với USF để lấy RSF. Sau đó, bạn có thể sử dụng RSF và giá mỗi foot vuông để tính tiền thuê hàng tháng.
- Tiếp tục với ví dụ trước, hãy tưởng tượng rằng tài sản được chia đôi giữa hai không gian thương mại. Vì vậy, mỗi cái có 40, 000 feet vuông không gian có thể sử dụng.
- Để tìm RSF, hãy nhân số tiền này với hệ số tải, là 1,25. Điều này có nghĩa là RSF trong trường hợp này sẽ là 40, 000 x 1,25 = 50, 000.
Bước 3. Cân đo sự khác biệt về tài sản thương mại
Đơn giá có thể khác nhau tùy theo vị trí và hạng của tòa nhà. Giá thuê trên diện tích văn phòng 500 foot vuông (46,5 m vuông) ở trung tâm thành phố có thể cao hơn giá thuê trên diện tích 1, 000 foot vuông (92,9 m vuông) chỉ cách đó 10 dãy nhà. Các tòa nhà thuộc 1 trong 3 phân loại tiêu chuẩn.
- Hạng A: Đây là những tòa nhà có uy tín nhất trong những khu vực độc nhất của thành phố. Các tòa nhà hạng A có giá thuê cao hơn mức trung bình.
- Phân loại B: Đây là phân loại rộng nhất. Hầu hết các tòa nhà này đều có độ hoàn thiện từ khá đến tốt.
- Hạng C: Các đơn vị trong hạng này có chức năng cao nhưng cung cấp ít tiện nghi. Giá thuê nhìn chung là thấp.
Bước 4. Tính tổng tiền thuê cho một bất động sản dựa trên diện tích vuông
Giá thuê thường dựa trên RSF hoặc GSF của một không gian. Sau khi có dữ liệu này, bạn có thể sử dụng giá thị trường trên mỗi foot vuông để xác định giá thuê cho bất động sản. Tiếp tục với ví dụ ở trên, nếu tiền thuê là $ 1,50 cho mỗi foot vuông RSF mỗi tháng, tiền thuê sẽ là $ 1,50 x 50, 000 = $ 75, 000.
