Mua một khu chung cư là một quá trình lâu dài, đôi khi phức tạp. Điều quan trọng là bạn phải tìm một khu chung cư mà bạn cho là có tiềm năng kiếm tiền. Nếu cần thiết, hãy làm việc chặt chẽ với một đại lý bất động sản để tìm tài sản và với một kế toán để phân tích tiềm năng tài chính của một khu chung cư. Để đăng ký một khoản vay, hãy thu thập thông tin cần thiết và tiếp cận một số người cho vay. Ngoài ra, bạn nên tham khảo ý kiến của một luật sư bất động sản để giúp bạn trong suốt quá trình này.
Các bước
Phần 1/4: Tìm một khu phức hợp căn hộ
Bước 1. Chọn loại phức hợp để mua
Bạn có thể muốn mua một khu chung cư chỉ bao gồm các tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, bạn cũng nên xem xét việc mua một phức hợp “sử dụng hỗn hợp”. Loại hình phức hợp này cũng chứa bất động sản thương mại mà bạn có thể cho thuê.
- Có thể chuyển đổi một phức hợp hiện không được sử dụng cho mục đích hỗn hợp. Tuy nhiên, việc phân vùng phải cho phép.
- Cũng nên nghĩ xem bạn muốn khu chung cư của mình có những tiện nghi gì. Ví dụ, nó có thể có một trung tâm thể dục, hồ bơi hoặc các khu vực chung để tổ chức các chức năng riêng tư.
Bước 2. Xem xét việc thuê một đại lý bất động sản
Bạn sẽ muốn mua một khu phức hợp ở một khu vực không giảm và một đại lý có thể giúp bạn xác định những khu vực này. Nói chuyện với các chủ sở hữu khu chung cư khác về việc liệu họ có làm việc với một đại lý hay không và liệu họ có muốn giới thiệu họ hay không.
- Tốt nhất, bạn nên đi cùng một người làm đại lý toàn thời gian. Một người bán thời gian có thể không biết thị trường từ trong ra ngoài.
- Tất nhiên, bạn có thể tự mình nghiên cứu các khu chung cư. Kiểm tra trực tuyến, nói chuyện với các nhà đầu tư khác và lái xe quanh các khu vực lân cận. Tuy nhiên, một đại lý có kinh nghiệm về các khu chung cư có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian.
Bước 3. Tham quan các khu chung cư
Luôn luôn trực tiếp đến thăm khu phức hợp trước khi quyết định mua. Bạn nên đi bộ qua tất cả các tòa nhà trong khu phức hợp và xem bất kỳ khu vực chung nào. Ghi chú và đặt câu hỏi. Mua một khu chung cư là một khoản đầu tư lớn và bạn không nên tiếp tục trừ khi bạn cảm thấy thoải mái với tình trạng của các tòa nhà.
- Đừng chỉ đi bộ qua một tòa nhà trong khu phức hợp. Nếu bạn làm vậy, thì bạn có thể cho rằng các tòa nhà khác ở trong tình trạng tương đương. Hãy nghi ngờ nếu đại lý của người bán từ chối hiển thị cho bạn tất cả các tòa nhà trong khu phức hợp.
- Nhớ ghé vào buổi tối để có thể kiểm tra các đặc điểm an ninh tại khu chung cư. Các lối đi phải được chiếu sáng tốt, khóa cửa đúng cách và không được để ai lảng vảng xung quanh cơ sở.
Bước 4. Nói chuyện với chủ sở hữu hiện tại
Bạn có thể thu được nhiều thông tin có giá trị bằng cách gặp gỡ với chủ sở hữu khu chung cư hiện tại. Hãy chuẩn bị để hỏi những câu hỏi có liên quan. Ví dụ, hãy hỏi về những điều sau:
- Có bao nhiêu đơn vị được thuê? Sẽ dễ dàng hơn trong việc cấp vốn cho một khu chung cư đang cho thuê.
- Người thuê đã ở đó bao lâu? Khu phức hợp có khách thuê dài hạn có thể ổn định hơn.
- Tại sao chủ bán? Nghỉ hưu hoặc chuyển đổi đầu tư là những lý do chính đáng. Tuy nhiên, một chủ sở hữu đang bán vì họ đang thua lỗ là một lá cờ đỏ. Hãy nhớ rằng lý do chủ sở hữu bán có thể được bảo mật.
Bước 5. Hỏi thông tin về những người thuê nhà hiện tại
Bạn sẽ muốn biết chi tiết về hợp đồng thuê của họ. Yêu cầu "cuộn phim thuê", phải chứa các thông tin sau:
- Danh sách người thuê và đơn vị của họ.
- Kích thước của từng đơn vị.
- Điều khoản cho thuê.
- Số tiền thuê và tiền đặt cọc.
- Số phòng ngủ và phòng tắm trong mỗi căn.
Phần 2/4: Phân tích khả năng sinh lời
Bước 1. Ước tính số tiền bạn có thể tính tiền thuê
Bạn không nên mua một khu chung cư trừ khi bạn có đủ khả năng chi trả. Phân tích xem chủ nhà hiện tại có thuê các căn hộ quá rẻ hay giá thuê có phù hợp với giá thị trường hay không.
- Tìm các khu chung cư có thể so sánh trực tuyến. Nhìn vào mức độ họ quảng cáo đơn vị của họ. Để có một nguồn tài nguyên tuyệt vời có thể giúp bạn tìm giá thuê gần đó, hãy truy cập
- Bạn cũng có thể hỏi các công ty quản lý bất động sản khác nhau về tỷ giá thị trường trong khu vực của bạn.
- Nếu khu phức hợp có không gian thương mại, thì một đại lý bất động sản cũng có thể giúp bạn tìm ra mức phí.
Bước 2. Ước tính chi phí của bạn
Các khu chung cư cần được bảo trì liên tục, vì vậy bạn cần phân tích chi phí bảo trì. Nhận báo cáo lãi lỗ từ chủ sở hữu hiện tại. Tuy nhiên, đừng tin tưởng nó 100%. Chủ sở hữu có thể đánh lừa một số con số để làm cho khu chung cư trở nên hấp dẫn hơn. Kiểm tra kỹ thông tin chi phí:
- Nhận thông tin thuế của khu phức hợp từ người đánh giá của quận.
- Ước tính chi phí quản lý tài sản bằng cách liên hệ với công ty quản lý tài sản. Hỏi họ tính giá bao nhiêu. Thông thường, phí của họ dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá thuê dự kiến.
- Tính toán lượng bảo trì cần thiết. Nếu bạn chưa bao giờ điều hành một khu chung cư trước đây, hãy nói chuyện với chủ sở hữu hiện tại. Hỏi số tiền họ bỏ ra hàng năm để sửa chữa mỗi đơn vị hoặc khu đất. Lý tưởng nhất là bạn muốn chi khoảng 40% số tiền mà bạn đang tham gia vào chi phí hoạt động.
Bước 3. Chạy các con số
Những người cho vay sẽ không cho bạn tiền để mua một khu chung cư trừ khi bạn có thể chứng minh rằng nó sẽ sinh lời. Làm việc chặt chẽ với một kế toán để xác định các con số và tạo các tài liệu tài chính cần thiết để hiển thị một người cho vay. Bạn có thể tìm một kế toán viên bằng cách liên hệ với tổ chức kế toán công của bang bạn.
- Tính thu nhập hoạt động ròng của bạn, đó là tổng thu nhập của bạn trừ đi chi phí.
- Tạo bản phân tích dòng tiền. Cho biết số tiền bạn đang có so với số tiền bạn sẽ chi tiêu. Khi bạn mới bắt đầu hoặc trong thời kỳ thị trường cho thuê tồi tệ, bạn có thể không có bất kỳ dòng tiền nào đổ vào.
- Hãy nhớ rằng người cho vay cũng sẽ điều hành các con số của riêng họ, cũng như người thẩm định đánh giá khu phức hợp.
Phần 3 của 4: Thu được tài chính
Bước 1. Kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn
Bạn được nhận một bản báo cáo tín dụng miễn phí mỗi năm. Người cho vay của bạn sẽ xem xét lịch sử tín dụng cá nhân của bạn, vì vậy bạn nên kéo nó và kiểm tra lỗi.
- Ví dụ: các tài khoản có thể được liệt kê không phải của bạn hoặc một tài khoản có thể được liệt kê không đúng như trong bộ sưu tập hoặc mặc định. Ngoài ra, giới hạn tín dụng có thể bị sai.
- Bắt đầu sớm. Toàn bộ quy trình tranh chấp có thể mất đến 60 ngày để hoàn thành và bạn sẽ muốn có một báo cáo tín dụng rõ ràng trước khi tiếp cận người cho vay.
Bước 2. Tìm hiểu về các khoản vay thương mại
Các khoản vay cho bất động sản thương mại không giống như các khoản vay bạn vay để mua nhà của chính mình. Nói chung, các khoản vay có thể kéo dài trong 30 năm hoặc ngắn nhất là năm hoặc bảy năm. Lãi suất cũng có thể thay đổi hoặc cố định.
- Nếu bạn có thể nhận được một khoản vay không truy đòi, thì tòa nhà sẽ đảm bảo khoản vay như một tài sản thế chấp. Tuy nhiên, các khoản vay không truy đòi không phải dành cho tất cả những người vay và tòa nhà thường phải có giá trị ít nhất 2,5 triệu đô la.
- Với khoản vay truy đòi, bạn vẫn phải chịu trách nhiệm cá nhân về khoản vay. Trong trường hợp vỡ nợ, bạn có thể bị kiện và bạn có thể bị mất tài sản cá nhân. Các khoản cho vay truy đòi có rủi ro cao hơn, nhưng nó có thể là loại cho vay duy nhất mà bạn có thể nhận được với tư cách là một chủ nhà mới.
- Các khoản vay thương mại cũng yêu cầu khoản thanh toán trước khoảng 30% giá mua.
- Thay vào đó, nếu bạn gặp khó khăn khi vay thương mại, hãy cân nhắc việc ký hợp đồng bất động sản. Các hợp đồng bất động sản yêu cầu một khoản trả trước lớn, nhưng chúng ít khó được chấp thuận hơn. Khoản trả trước có thể ít hơn những gì ngân hàng yêu cầu, tùy thuộc vào số tiền người bán muốn.
Bước 3. Đưa ra đề nghị cho chủ sở hữu
Thảo luận đâu là lời đề nghị hợp lý với đại lý bất động sản của bạn, điều này sẽ phụ thuộc vào tình trạng của thị trường địa phương. Nếu thị trường nóng, bạn có thể cần phải trả giá chào bán - hoặc thậm chí nhiều hơn.
- Bất kể thị trường nóng đến mức nào, hãy nhấn mạnh vào thời hạn ký quỹ 90 ngày. Bạn sẽ cần ít nhất 60 ngày để kiểm tra. Bạn sẽ có 30 ngày để xem xét tài liệu trước khi đóng.
- Nếu bạn đang sử dụng một công ty cho vay, hãy hỏi họ cần bao lâu để xử lý khoản vay của bạn. Tùy thuộc vào người cho vay của bạn, bạn có thể cần yêu cầu chủ sở hữu thêm thời gian để hoàn thành mọi thứ.
Bước 4. Kiểm tra tòa nhà
Hãy thuê người kiểm tra có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản thương mại càng sớm càng tốt trong trường hợp có bất kỳ sự phức tạp hoặc chậm trễ nào sau này. Tìm một người kiểm tra bằng cách nhận được sự giới thiệu từ một đại lý bất động sản hoặc nói chuyện với một chủ sở hữu khu chung cư khác.
- Kiểm tra trước những gì sẽ được kiểm tra. Hỏi xem bạn có cần thuê một thanh tra chuyên môn để kiểm tra hồ bơi hoặc sân tennis hay không.
- Nếu người kiểm tra phát hiện có vấn đề, hãy yêu cầu người bán cung cấp, điều này sẽ làm giảm số tiền bạn phải trả. Ngoài ra, người bán có thể sửa chữa trước khi đóng cửa.
Bước 5. Thu thập thông tin cần thiết cho hồ sơ vay
Bạn phải cung cấp cho người cho vay thông tin về khu chung cư khi bạn nộp đơn, vì vậy hãy thu thập những điều sau đây trước khi tiếp cận người cho vay:
- hình ảnh khu chung cư
- sơ đồ tầng
- bản đồ của khu vực xung quanh
- mô tả về tài sản (ví dụ: số lượng căn hộ, năm nó được xây dựng, v.v.)
- nâng cấp dự kiến
- thông tin thuê
- giá mua
- tên của các đại lý bất động sản, luật sư và các công ty chức danh liên quan đến giao dịch
Bước 6. Đăng ký khoản vay của bạn
Tiếp cận nhiều người cho vay để bạn có thể so sánh các đề nghị của họ. Yêu cầu một ứng dụng và gửi nó cùng với tài liệu hỗ trợ của bạn. Nếu nhân viên cho vay cần thêm thông tin, hãy cung cấp càng sớm càng tốt.
Bước 7. So sánh các khoản vay
Sau khi chấp thuận bạn, người cho vay sẽ gửi cho bạn thư ý định hoặc một bảng điều khoản. Phân tích nó một cách cẩn thận. Nó sẽ ghi rõ số tiền bạn có thể vay và các điều khoản khác. Chọn khoản vay có các điều khoản phù hợp nhất với bạn.
- Ký tên vào tờ điều khoản hoặc thư ý định cho người cho vay mà bạn chọn. Tại thời điểm này, bạn có thể cần phải trả tiền đặt cọc của mình.
- Bên cho vay cần tuân theo một cam kết cho vay đầy đủ (và cuối cùng).
Phần 4/4: Kết thúc Khu chung cư
Bước 1. Thuê luật sư
Bạn sẽ cần phải ký nhiều giấy tờ pháp lý trước khi có thể mua khu chung cư. Đừng cố gắng tự làm mọi thứ. Thay vào đó, bạn nên thuê một luật sư có kinh nghiệm để soạn thảo và xem xét tất cả các tài liệu. Luật sư có thể làm những việc sau:
- Soạn thảo, thương lượng và xem xét hợp đồng mua bán.
- Tìm kiếm các khoản tín dụng từ chủ sở hữu để sửa chữa cần thiết.
- Đảm bảo tiêu đề rõ ràng.
- Thiết lập ký quỹ.
Bước 2. Thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn để sở hữu khu chung cư
Nếu ai đó bị thương tại khu chung cư, họ có thể kiện bạn vì bạn đã bất cẩn trong việc bảo trì. Nếu bạn thua kiện, thì người bị thương có thể đến lấy tài sản cá nhân của bạn, chẳng hạn như nhà riêng của bạn. Bằng cách sở hữu khu phức hợp thông qua một LLC, tài sản cá nhân của bạn được bảo vệ.
- Sở hữu tòa nhà với tư cách là LLC không bảo vệ bạn khỏi tất cả các vụ kiện. Ví dụ, người cho vay của bạn có thể kiện bạn nếu bạn không trả được nợ. Tuy nhiên, việc sở hữu khu chung cư với tư cách là một LLC sẽ bảo vệ đáng kể chống lại thương tích cá nhân và các vụ kiện tụng khác.
- Bắt đầu một LLC bằng cách nộp các tài liệu thích hợp với Ngoại trưởng của bạn và xin các giấy phép hoặc giấy phép cần thiết. Luật sư của bạn cũng có thể giúp bạn, vì việc này có thể tốn nhiều thời gian.
Bước 3. Xem xét hợp đồng và công bố thông tin
Bạn sẽ phải thực hiện thẩm định quan trọng cùng với luật sư của mình để hoàn tất hợp đồng bất động sản. Ví dụ: bạn sẽ cần làm như sau:
- Hoàn thành một cuộc khảo sát tiêu đề thích hợp. Nói chung, một kế hoạch thế chấp là không đủ. Thay vào đó, bạn sẽ cần một cuộc khảo sát về tiêu đề ALTA.
- Xem xét bất kỳ tiết lộ nào về tài sản. Ví dụ: chủ sở hữu có thể tiết lộ rằng có điều gì đó không ổn với tài sản mà nhân viên kiểm tra chưa bắt được.
- Xem xét các hợp đồng thuê và tài liệu của người thuê để chuyển nhượng.
- Xem xét tác động của các hạn chế về quy hoạch đối với khu chung cư. Nếu bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phức hợp sang mục đích sử dụng hỗn hợp, thì đây là bước quan trọng.
- Xem xét các hợp đồng dịch vụ cho khu chung cư.
- Xin giấy phép cần thiết để thực hiện sửa chữa.
Bước 4. Tham dự bế mạc
Luật sư của bạn nên tham dự buổi bế mạc cùng với đại diện của LLC của bạn (nếu bạn đã thành lập). Bạn sẽ nhận được các tài liệu khác nhau khi kết thúc, bao gồm chứng thư từ chối trách nhiệm và các hợp đồng và hợp đồng thuê được chỉ định.
Bước 5. Thuê người quản lý khu chung cư
Tùy thuộc vào quy mô của khu phức hợp, việc tự quản lý tài sản bằng cách sống tại chỗ có thể không khả thi. Thay vào đó, bạn nên thuê một công ty quản lý tài sản. Họ sẽ quản lý tài sản bằng cách thu tiền thuê và lên lịch sửa chữa.
- Kiểm tra các chi phí. Thông thường, các công ty quản lý tài sản tính phí 5-10% tiền thuê nhà thu được.
- Nói chuyện với các chủ nhà khác để được giới thiệu. Ngoài ra, bạn có thể kiểm tra với hiệp hội căn hộ địa phương của bạn.
- So sánh các công ty quản lý tài sản dựa trên nhiều thứ hơn là giá cả. Cũng nhìn vào các dịch vụ họ cung cấp.
